Immobilien und Inflation: Immobilien sind die klassische Antwort auf die Frage nach Inflationsschutz. Aber sind Immobilien inflationssicher, schützen Immobilien also wirklich vor Inflation? Fast zwei Drittel aller Berufstätigen sehen die eigene Immobilie als ideale Form der Altersvorsorge, die ja durch Inflationsverluste und Renditerisiken gefährdet ist.
Letztlich wird die Frage nach der Wertentwicklung von Immobilien unter Berücksichtigung von Inflation sehr kontrovers diskutiert. Immobilien werden häufig als Betongold bezeichnet in Anspielung auf Gold, das für viele als Inflationsschutz Nummer 1 gilt. Denn Immobilien sind Sachwerte und grundsätzlich je nach Lage relativ wertbeständig. Grundsätzlich.
Weiter ist dieses Vermögen im wahrsten Sinne dann immobil. Daher raten die meisten Anlageberater zu unterscheiden – zwischen eigengenutzter Wohnimmobilie und fremder Investmentimmobilie. Für letztere Immobilien sollte jeder Anleger daher sehr genau rechnen, ob sich Immobilien trotz Inflation lohnen.
Anschaffungskosten bei Immobilien
Immobilien haben den Nachteil, dass sie für normale Einkommen zu teuer sind und grundsätzlich nur im Stück erwerbbar sind. Staatliche Förderungen wie der so genannte Wohn-Riester ändern daran wenig. Teileigentum insbesondere bei Wohnungen ist die Ausnahme. Auch Immobilienfonds ermöglichen, mit kleineren Summen Anteile zu erwerben. Kreditfinanzierte Anschaffung schmälert durch den Zins die Rendite – auch inflationsbereinigt.
Inflations- und Wertentwicklung von Immobilien
Entscheidend ist regelmäßig die Wertentwicklung der Immobilie. Die Wertentwicklung der Immobilie darf nicht negativ höher als die Inflationsrate liegen, damit sich die Investition in Immobilien lohnt. Verliert die Immobilie jährlich 3% an Wert und liegt die Inflation bei 3% hebt sich der Effekt letztlich auf. So weit so einfach.
Allerdings gibt es bei Immobilien starke regionale Schwankungen in der Wertentwicklung. Gute Lagen in München erzielen häufig jährliche Wertsteigerungen von 8% und darüber. Allerdings sind die Preise in diesen Lagen schon sehr hoch – sofern überhaupt verkäuflich. Auch Finanzierungskosten und Instandhaltungskosten müssen einberechnet werden. Seit 1995 legten Privatimmobilien im Bundesdurchschnitt um 6% zu.1
Es gibt aber durchaus plausible Argumente, die das jetzige Mietniveau überhöht ansehen. Da viele Mieten durch Sozialleistungen bestritten werden müssen, sprechen manche von einer Blase bei den Mieten. Letztlich sind die erzielbaren Mieteinnahmen wesentlicher Faktor der Wertermittlung und damit für die Beurteilung, inwieweit Immobilien inflationssicher sind. Auch führen die niedrigen Zinsen beim Baugeld zu einem kleinen Bauboom. Der demografische Faktor dagegen verschiebt die Gleichung Angebot und Nachfrage weiter zu Lasten der Wertsteigerungen. Ganz risikolos sind Immobilien deren Ansicht daher generell nicht.
Inflationssicher sind gute Immobilien
Bei Immobilien und Inflation zählt folglich der Einzelfall. Daher kommt es sehr stark auf Auswahl der Immobilie an. Da vor allem viele Privatanleger auf der Suche nach Immobilien zur Altersvorsorge sind und das Angebot auf der anderen Seite überschaubar, dürfte der Erwerb einer passenden Immobilie aufwändig sein.
Bei Immobilien muss man genau hinsehen. Denn üblicherweise fließen bis zu 70% des Wertes der Immobilie über die Jahre noch einmal in die Renovierung der Immobilie. Vielleicht fällt ein Großteil der Kosten auch erst nach 30 Jahren an. Wer dann aber im Rentenalter ist, muss das erst finanzieren können.
Auch kann man bei Geldbedarf nicht flexibel Teile einer Immobilie verkaufen – ganz oder gar nicht. Unter Umständen kann man die Immobilie als Sicherheit verwenden.
Auch hängt der Wert einer Immobilie nicht nur von deren Lage und Zustand ab, sondern vom Niveau der erzielbaren Mieteinnahmen. Die Mieten werden aber in Deutschland in vielen Regionen künstlich hochgehalten. Würde der Staat bedürftigen Mietern beispielsweise kein Wohngeld mehr zahlen, würde das Mietniveau augenblicklich sinken (müssen). Letztlich subventioniert der Staat und damit der Steuerzahler hohe Mieten. Auch sind demographische Entwicklungen mittelfristig relevant, auch und gerade in Universitätsstädten. In kleinen Universitätsstätten wirken sich dann die Änderungen überproportional auf die Immobilien aus.
Auch übersteigen insbesondere in den USA die Hypotheken den realen Wert der Immobilien. Diese Unterdeckung ist kritisch, da vielen Immobilieninhabern die Anschlussfinanzierungen unmöglich werden, da als Sicherheit der Wert der Immobilie nicht (mehr) ausreicht.
- Focus-Money, 7/2011, S. 37 [↩]